Vous êtes-vous déjà gratté la tête en regardant votre avis d’évaluation municipale? C’est une situation que beaucoup de propriétaires au Québec connaissent.
Pourquoi la valeur sur le papier est-elle si différente du prix que vous pourriez obtenir si vous vendiez votre maison? En fait, il y a une distinction fondamentale entre l’évaluation municipale et la valeur marchande, et c’est ce que nous allons explorer.
La première sert surtout à calculer vos taxes. La seconde, elle, c’est la vraie valeur de votre maison sur le marché, et c’est souvent bien différent.
Pour vous donner une idée, le nouveau rôle d’évaluation de la Ville de Québec, entré en vigueur en 2025, a vu la valeur des maisons unifamiliales grimper en moyenne de 30 %.
- Pourtant, la valeur marchande, elle, est en constante évolution, et la plupart du temps, elle est plus élevée que ce qui est inscrit sur le rôle. Cet article va vous expliquer pourquoi et vous aider à y voir plus clair.
Quelle est la différence entre l’évaluation municipale et la valeur marchande ?
Pour bien comprendre cette différence, il faut d’abord mettre les choses au clair. C’est l’étape la plus importante pour éviter de s’y perdre.
L’évaluation municipale
Son rôle principal est de calculer les taxes foncières et scolaires que vous devez payer. Elle est faite par des évaluateurs agréés qui utilisent des méthodes de masse, un peu comme s’ils regardaient le marché d’en haut.
Ils ne viennent pas visiter chaque maison individuellement, mais se basent sur des informations générales : la superficie de votre terrain, la taille de votre maison, l’année de construction, etc. Au Québec, cette évaluation est revue tous les trois ans.
La valeur marchande
La valeur marchande, c’est le prix que votre maison pourrait réellement atteindre sur le marché aujourd’hui. C’est le prix qu’un acheteur serait prêt à payer et qu’un vendeur serait prêt à accepter dans un marché ouvert. Contrairement à l’évaluation municipale, la valeur marchande est en mouvement constant.
Elle prend en compte une multitude de choses très concrètes : l’état réel de votre maison (vos rénovations, l’entretien), la demande, et surtout, les prix des maisons comparables qui se sont vendues tout récemment dans votre quartier.
Pourquoi les deux valeurs ne concordent souvent pas ?
Se fier à l’évaluation municipale pour estimer le prix de vente d’une maison est une erreur que l’on voit souvent. Voici pourquoi ces deux chiffres ne se ressemblent presque jamais.
Le décalage temporel : la raison principale
Comme on l’a dit, le rôle d’évaluation municipal est triennal et la valeur est calculée 18 mois avant l’entrée en vigueur. C’est un peu comme prendre une photo du marché il y a un an et demi. Dans le monde de l’immobilier, un an et demi, c’est une éternité.
C’est pour cette raison que la valeur marchande est presque toujours supérieure à l’évaluation municipale, à quelques exceptions près. L’évaluation est une image figée, tandis que la valeur marchande est un film en direct.
Par exemple, le nouveau rôle d’évaluation à Québec qui a pris effet en 2025 a fait bondir les valeurs des maisons unifamiliales de 30 % en moyenne, ce qui ne correspond pas nécessairement à la réalité des propriétaires.
Une analyse de masse vs une analyse unique
Les évaluateurs municipaux ne sont pas là pour inspecter votre toute nouvelle cuisine ou le toit que vous venez de refaire. Ils utilisent des modèles de masse pour attribuer une valeur à votre propriété.
Un courtier immobilier, lui, fait ce qu’on appelle une analyse comparative du marché (ACM). Il prend en compte chaque petit détail qui fait la particularité de votre maison :
- vos récentes rénovations;
- la qualité de votre terrain;
- l’aménagement de la cour arrière;
- l’ajout d’une thermopompe ou l’installation d’un spa.
C’est une évaluation précise, personnalisée et qui reflète le marché à l’instant où vous voulez vendre.
Quels sont les prix moyens d'une maison familiale au Québec ?
Pour bien comprendre le dynamisme de la valeur marchande, il faut regarder les statistiques récentes.
En juillet 2025, le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale était de :
- 600 500 $ au Québec
- 658 679 $ à Montréal
- 474 534 $ dans la région de Québec
Ces chiffres montrent à quel point les prix peuvent varier selon la région et le marché. L’évaluation municipale, elle, reste figée pendant trois ans, sans tenir compte de ces fluctuations.
D’ailleurs, en juillet 2025, le ratio ventes/nouvelles inscriptions était de 75 % au Québec. Cela nous dit que le marché était très actif et qu’il était avantageux pour les vendeurs.
Ce genre d’information est essentielle pour évaluer la valeur de votre maison, mais l’évaluation municipale ne la prend pas en compte.
Étude de cas : l'exemple qui illustre tout
Prenons le cas de Julie et Marc à Québec.
Leur maison a une évaluation municipale de 425 000 $ pour l’année 2025.
Ils ont fait d’importantes rénovations en 2023 (cuisine, salle de bain, toiture neuve) et le marché immobilier est très dynamique. Ils décident de contacter un courtier immobilier.
Le courtier examine les dernières ventes dans leur quartier et estime la valeur marchande à 550 000 $.
Il leur explique que l’écart de plus de 29 % s’explique par le décalage temporel du rôle d’évaluation et par les nombreuses améliorations qu’ils ont apportées à la maison.
L’évaluation municipale a bien augmenté de 30 % par rapport au rôle précédent, mais la valeur marchande a grimpé encore plus, grâce aux conditions de marché et à leurs rénovations.
Ils mettent leur maison en vente à 550 000 $ et, après quelques visites, reçoivent une offre à 545 000 $, qu’ils acceptent.
Cet exemple est parlant : l’évaluation municipale de 425 000 $ était loin de la réalité du marché.
S’ils s’étaient fiés à ce chiffre, ils auraient pu perdre un profit de plus de 120 000 $ sur la vente de leur maison.
Foire aux questions sur l’évaluation municipale vs la valeur marchande
Oui, c’est possible de demander une révision de votre évaluation. La période pour le faire se situe généralement au début de l’année, après l’entrée en vigueur du nouveau rôle. Il faut avoir des arguments solides et des preuves, comme une analyse d’un évaluateur indépendant, pour justifier votre demande. Il est bon de savoir que votre nouvelle évaluation peut aussi monter.
Oui, elle est utilisée pour calculer les taxes, mais elle peut aussi servir de base pour des prêts bancaires ou des assurances. Cependant, elle ne devrait jamais être le point de départ d’une offre d’achat ou de vente.
Pour obtenir le chiffre le plus précis, il faut faire appel à un professionnel. Un courtier immobilier agréé peut faire une analyse comparative du marché gratuite et sans engagement. Cette analyse est basée sur les ventes récentes de maisons similaires, l’état de votre propriété et les conditions du marché. Un évaluateur agréé peut aussi le faire, mais ses services sont payants.
Dans la grande majorité des cas, oui, car le marché bouge plus vite que l’évaluation municipale. Mais dans certains marchés qui sont en baisse ou dans des situations particulières, il est possible que la valeur marchande soit inférieure à l’évaluation. C’est pourquoi seule une analyse professionnelle peut vous donner l’heure juste.
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En fin de compte, l’évaluation municipale est un outil administratif, un cliché du passé, essentiel pour la fiscalité locale.
La valeur marchande, c’est le chiffre d’aujourd’hui, le reflet exact de ce que votre propriété vaut sur le marché.
Se fier à l’évaluation municipale pour vendre sa maison, c’est comme utiliser une vieille carte routière pour se déplacer en 2025.
Pour savoir ce que vaut vraiment votre maison et maximiser votre profit, il faut une analyse de la valeur marchande.
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