Hériter d’une maison, c’est rarement juste une bonne nouvelle. C’est souvent le résultat d’un décès, d’un deuil, et ça vient avec son lot d’émotions, de souvenirs… et de paperasse. Et puis, à un moment, il faut prendre une décision : garder la maison? La louer? Ou la vendre?
Dans bien des cas, la réponse finit par être la vente. Mais vendre une maison héritée au Québec, ce n’est pas comme vendre sa propre maison. Il y a des étapes juridiques, des règles fiscales à comprendre, parfois même des tensions familiales si on hérite à plusieurs.
Ayant accompagné plusieurs familles dans ce genre de démarche, on peut vous le dire franchement : c’est un parcours qui peut paraître intimidant au départ… mais qui se fait très bien avec les bons outils. Et surtout, si vous vous y prenez de la bonne manière, il est tout à fait possible de vendre au meilleur prix, sans perdre la tête.
- Dans cet article, on vous explique concrètement comment vendre une maison héritée au Québec, en 2025, étape par étape, sans jargon compliqué, sans détour, et avec des stratégies simples pour maximiser sa valeur.
Peut-on vendre une maison héritée au Québec?
Oui, bien sûr. Mais pas tout de suite.
Avant même de penser à la mettre sur le marché, vous devez avoir légalement le droit de le faire. Ça paraît évident, mais c’est là que plusieurs héritiers se heurtent à un mur administratif.
Ce qu'il faut savoir
- La maison ne vous appartient pas automatiquement au décès du proche.
- Elle fait partie de la succession, donc elle est gérée par le liquidateur successoral (anciennement appelé "exécuteur testamentaire").
- Tant que la liquidation de la succession n’est pas complétée, vous ne pouvez pas vendre le bien.
Autrement dit, il faut d’abord régler la paperasse avant d’accrocher une pancarte « À vendre ».
Étape 1 : L’ouverture de la succession et le rôle du liquidateur
La toute première étape, c’est de désigner un liquidateur (souvent précisé dans le testament). C’est cette personne qui aura la tâche – parfois complexe – de régler la succession.
Ses responsabilités incluent :
- Rassembler les documents légaux (acte de décès, testament, etc.)
- Faire publier un avis de désignation au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM)
- Dresser l’inventaire des biens (dont la maison héritée)
- Régler les dettes de la personne décédée
- Finaliser les impôts
- Et transférer les biens aux héritiers… quand tout est réglé.
Tant que la propriété n’est pas officiellement transférée à votre nom, vous ne pouvez pas légalement la vendre.
Étape 2 : Le transfert de propriété – attention au notaire
Une fois la succession liquidée, le notaire va procéder à l’acte de transmission du bien. Ce document officiel inscrit la maison au nom des héritiers au Registre foncier du Québec.
Ce transfert est essentiel, car :
- Il officialise votre droit de vendre la propriété.
- Il permet de clarifier qui hérite de quoi (important en cas d’héritiers multiples).
- Il déclenche certaines implications fiscales (on y revient plus bas).
Si vous héritez la maison avec des frères ou sœurs, il faudra vous entendre. Vente commune? Rachat par un seul? Don à un membre de la famille? Ces décisions peuvent prendre du temps.
Étape 3 : Connaître les obligations fiscales et les pièges à éviter
L’impôt sur le gain en capital
Un point crucial : vendre une maison héritée peut entraîner un impôt sur le gain en capital. Voici comment ça fonctionne.
Prenons un exemple fictif :
La maison a été achetée par le défunt en 1988 pour 100 000 $.
Elle vaut 450 000 $ aujourd’hui.
La différence de 350 000 $ représente un gain potentiel.
La moitié de ce gain (175 000 $) est imposable dans la déclaration de la succession.
Mais attention :
- Si c’était sa résidence principale jusqu’à son décès, il se peut que ce gain en capital soit exempté (ou partiellement).
- Si la maison a été louée ou utilisée à des fins commerciales, l’impôt peut être plus élevé.
💡 On recommande fortement de consulter un fiscaliste dans ce genre de situation.
Taxe de bienvenue
Bonne nouvelle : les héritiers sont exemptés de la taxe de bienvenue (le droit de mutation immobilière), s’il y a transmission par décès. Mais si vous revendez rapidement, l’acheteur, lui, devra la payer.
Étape 4 : Préparer la maison pour la vente – oui, ça compte
Une maison héritée a souvent besoin d’un petit coup de frais. Après plusieurs années (ou décennies) sans rénovation, elle peut paraître vieillotte – ce qui peut faire baisser sa valeur.
Voici quelques stratégies pour vendre au meilleur prix :
✔️ Débarrasser et désencombrer
Rien de pire qu’une maison remplie de meubles anciens, de bibelots et de souvenirs qui ne parlent qu’à la famille. Les acheteurs veulent pouvoir se projeter.
✔️ Réparations mineures
Un robinet qui coule, une poignée de porte brisée, une rampe branlante… Ça n’a l’air de rien, mais ça fait baisser la confiance des visiteurs.
✔️ Mise en valeur (home staging)
Il ne s’agit pas de tout refaire, mais de présenter la maison sous son meilleur jour. Une peinture fraîche, un bon éclairage et une déco sobre peuvent faire toute la différence.
💡 Une maison bien préparée peut se vendre jusqu’à 10 à 15 % plus cher.
Étape 5 : Vendre seul ou avec un courtier immobilier?
C’est LA grande question. Si vous héritez d’une maison, vous pourriez être tenté de la vendre vous-même pour économiser la commission. Et parfois, ça fonctionne.
Mais voici pourquoi plusieurs optent pour un courtier.
Avantages d’un courtier :
- Évaluation plus juste du prix de marché
- Accès à Centris et aux réseaux d’acheteurs
- Conseils légaux et techniques
- Gestion des visites, des offres et de la négociation
- Moins de stress, plus de sécurité
👉 En moyenne, une maison vendue avec courtier se vend plus rapidement et à un meilleur prix.
Cela dit, si vous avez de l’expérience en immobilier, un bon réseau et que vous êtes à l’aise avec les aspects légaux, vendre sans courtier est possible. Mais il faut être très bien préparé.
Que faire si la maison héritée a des problèmes majeurs?
Parfois, la maison héritée est en mauvais état : fondations fissurées, toiture à refaire, problème de moisissures… Que faire dans ces cas-là?
3 options s’offrent à vous :
Vendre tel quel (à rabais) à un investisseur
Faire les rénovations pour maximiser le prix
- Faire inspecter et vendre en transparence
Dans tous les cas, vous devez déclarer les vices connus dans la déclaration du vendeur. Sinon, vous pourriez être poursuivi après la vente.
Cas particulier : vendre une maison héritée à plusieurs
Quand on hérite à plusieurs, c’est rarement simple. Il faut l’accord de tous pour vendre. Et les conflits sont fréquents : un veut vendre vite, l’autre veut garder, un autre veut rénover…
Quelques conseils
- Faire appel à un notaire ou médiateur si le dialogue est difficile
- Nommer un représentant du groupe pour faciliter les communications
- Signer une convention entre héritiers sur les modalités de vente
👉 Mieux vaut régler les conflits au départ que de se retrouver devant un juge.
Est-ce le bon moment pour vendre en 2025?
En 2025, le marché immobilier québécois se stabilise après des années de fluctuations. Selon les dernières données de l’APCIQ, le prix médian des maisons unifamiliales reste élevé dans plusieurs régions, notamment :
- Montréal : 545 000 $
- Québec : 370 000 $
- Laval : 500 000 $
- Sherbrooke : 340 000 $
Cela signifie qu’une maison héritée, même modeste, peut représenter un bel actif.
Mais attention : les taux d’intérêt sont encore élevés, ce qui refroidit certains acheteurs. Il faut donc présenter la propriété sous son meilleur jour et viser le juste prix.
Vous avez hérité d’une maison? Passez à l’action maintenant!
Vendre une maison héritée au Québec, c’est tout un processus. Entre les démarches juridiques, les obligations fiscales, la coordination entre héritiers, et la préparation à la vente, on peut vite se sentir dépassé. Mais avec les bonnes étapes et une stratégie claire, vous pouvez vendre au meilleur prix, dans un délai raisonnable, et sans trop de stress.
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